房屋承租人是否有权以疫情为由，要求出租人减免租金？
近期，“安徽司法”联合“安徽律协”推出“‘疫’线说法”专栏，我们将组织民事、法律顾问等专业委员会，就疫情防控期间大家关心的常见法律问题普法释疑。
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一、新冠疫情一律构成合同免责事由吗？
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对于商品房买卖合同、建设工程施工合同等事项，需要结合合同内容和履行的具体情形予以判断。（1）合同有约定的，从合同约定，在实践中，不少商品房买卖合同、建设工程施工合同中将疫情、重大公共卫生事件、普遍性的流行疾病、政府关于施工的政策及政令等作为不可抗力的情形之一。在此情形下，基于意思自治原则，如合同有效，当事人应按照合同已有的特别约定履行相应的权利义务。（2）当事人迟延履行后发生了新冠疫情，不能免责。（3）合同履行过程中发生了新冠疫情，可以依法根据情况免责。
可见，本次“新冠疫情”及防控措施对具体合同的履行是否构成合同项下的不可抗力免责事由，需要结合合同内容和履行的具体情形予以判断。这就是说，相关合同当事人并不必然因此免除责任，尚需考虑合同约定、不可抗力与当事人不能履行民事义务之间是否具有直接的因果关系、合同签约与疫情及防控措施的先后以及疫情及防控措施发生前是否存在迟延履行等因素。
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《民法典》 第590条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
第533条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第590条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
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二、房地产企业可否主张因新冠疫情导致房屋延期交付而免除或减轻责任?
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房地产企业产生逾期交房时是否可以不可抗力为由免除或减轻逾期交付的责任，应根据不同情况作不同分析判断:
1.因疫情影响采取封城措施或发布延期复工通知的地区给房地产开发企业带来直接、实质影响的，该类地区受影响的房地产开发企业延期交付的，可以不可抗力为由要求免除或减轻相关责任。
2.没有采取延期复工或疫情较为轻微的地区，要根据相关因素综合判断房地产开发企业的延期交付是否可以该疫情作为不可抗力免责事由。相关因素主要考虑：(1)是否因疫情造成人工短缺；(2)是否因交通管制造成原材料短缺；(3)是否存在确诊或疑似病例导致工地被隔离；(4)房地产开发企业自身是否存在过错等。如果房地产开发企业有证据证明疫情与交付延期之间存在因果关系的，则可以适用不可抗力的免责或减责事由。反之，则不能作为免责事由。
建议各房地产企业，针对各项目梳理各地的政策和项目实际施工的情况，如果确实因不能复工或其他疫情防控原因影响房屋按期交付的，需留存相应的证据，如政府的停工、延期复工通知，施工单位不复工的材料等，并将这一情况以书面形式告知相关购房者，同时应保留相关书面告知的凭证。在疫情稳定复工后，尽快确定新的交付时间，并修改合同或签订补充协议。
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《民法典》 第590条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
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三、新冠疫情致使购房者不能如期取得银行贷款导致购房者不能如期支付房款，购房者是否应承担违约责任？
此处需重点关注新冠疫情是否影响贷款办理及发放，或购房者是否存在客观难以办理贷款事宜的情况。比如，银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款、迟延审批贷款、暂停或迟延发放贷款，或购房者被医学隔离等。如果符合这些情况，则购房者无需承担违约责任。
需特别提示的是，不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系，因此，如贷款银行并未因新冠肺炎疫情暂停或暂缓贷款业务，购房者亦未被医学隔离，仅由于购房者担心被感染而拒绝外出办理贷款相关事宜导致无法及时取得银行贷款的，不适用不可抗力原则。
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《民法典》 第577条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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四、新冠疫情导致开发商和购房者未能按照商品房预约合同的约定签订商品房买卖合同或支付定金的，开发商和购房者是否应当承担违约责任？
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实践中，在签署正式的商品房买卖合同之前，开发商和购房者往往先签署《认购书》《预订书》《意向书》等文件，并约定一定期限后或满足一定条件后，双方签订正式的商品房买卖合同。商品房预约合同往往规定，购房者须向开发商交纳一定金额的定金或类似款项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020号)第17条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还购房者。因此，如果开发商和购房者无法按约签订商品房买卖合同系受新冠肺炎疫情的影响，则该种影响应属于前述条款规定的“不可归责于当事人双方的事由”，故在此情况下开发商应将定金返还购房者，买卖双方互不追究对方责任。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020]17号)第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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五、新冠疫情背景下，购房者延迟支付购房款的，是否应当承担违约责任?
虽然疫情可能会对购房者的收入产生影响，但是并不必然构成其延迟付款的法定事由。
另外，考虑到新冠疫情的影响，很多银行都制定了延期还款的措施。同样地，为了响应防控疫情的号召，维护交易的稳定性，树立企业的社会形象，建议各房地产企业对因疫情原因不能如期付款的购房者给予一定的宽限期。
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《民法典》 第563条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2020]17号)第11条 根据《民法典》第563条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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六、房屋承租人是否有权以新冠疫情为由，要求出租人减免租金？
参照非典期间各地法院的相关判例，新冠疫情期间的房屋租金根据《民法典》第六条公平原则进行处理较为适宜。
承租方提出减免租金需要具备以下两个条件：首先，承租方提出减免租金的前提是租赁房屋的正常使用受到了影响，包括完全无法使用房屋，比如饭店宾馆无法营业，交通运输场所停运；和无法按照正常状态合理使用房屋，比如快递业虽然仍然可以正常经营，但是工人无法返工，实际上快递业仍受到严重影响。其次，承租方因经营受到影响进而营业收入减少。实践中也存在虽然经营受到影响，但未影响实际收入的情况，比如盒马生鲜等超市，因新冠疫情影响，线上外卖业务大增。只有具备以上两个条件，承租人才可以依据法律关于不可抗力和公平原则的规定要求减免租金。
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《民法典》 第6条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第180条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
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七、新冠疫情对房屋租赁合同当事人的合同解除权有哪些影响？
根据《民法典》第533条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，协商不成可解除合同。因此，当事人是否有权解除合同，需要结合当事人之间的约定、新冠疫情的发展阶段、新冠疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及新冠疫情影响的程度等因素综合考量，判断其是否属于不能实现合同目的的情况，方能确定。
新冠疫情导致合同目的无法实现可分为两种情况，一是新冠疫情引起政策变化导致合同目的无法实现；二是新冠疫情本身导致合同目的无法实现。房屋租赁合同一般存在比较长的履行期间，若新冠疫情仅影响了其中一段时间，即使合同当事人遭受了一定的经济损失，法院通常也不会认定由于新冠疫情导致合同目的无法实现。只有在新冠疫情导致合同目的彻底丧失的情况下，法院或仲裁委才有可能判决或裁决解除合同。
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《民法典》 第533条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
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八、施工企业是否有权申请顺延工期?
施工企业因为此次疫情影响，不能按照原定时间进行开复工的，有权根据合同约定向发包人或监理人申请顺延工期。当然，如果是施工企业原因发生了延误，本应已竣工的工程遭遇此次疫情，则施工企业无权要求就此次疫情申请延期。
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《民法典》 第590条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
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九、物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中有哪些义务?
物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中，除做好基本的环境卫生绿化养护、秩序和设施设备维护等工作外，首先需做好小区消毒、出入管理等防疫工作，包括出入人员量测体温、公共区域定时消毒、防护预防知识宣传提示，加强卫生管理工作等；其次，应积极履行劝阻制止报告义务，发现传染病病人或者疑似传染病病人以及有人传播虚假信息时，及时向街道办 事处、区县物业行政主管部门及疾病预防控制机构报告。
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《传染病防治法》第31条规定: 任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时，应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。
《突发事件应对法》第54条规定: 任何单位和个人不得编造、传播有关突发事件事态发展或者应急处置工作的虚假信息。
第56条规定:受到自然灾害危害或者发生事故灾难、公共卫生事件的单位，应当立即组织本单位应急救援队伍和工作人员营救受害人员，疏散、撤离、安置受到威胁的人员，控制危险源，标明危险区域，封锁危险场所，并采取其他防止危害扩大的必要措施，同时向所在地县级人民政府报告……突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。
第66条规定: 单位或者个人违反本法规定，不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚。
《安徽省物业管理条例》（2021年修正）第72条第2款规定: 物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
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十、业主不配合测试体温或体温超标，物业服务企业能拒绝业主进入小区吗?
可以。主要法律依据：《物业管理条例》第2条、《安徽省物业管理条例》第2条第2款均规定:本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务企业具有维护管理区域卫生的职责，物业服务企业对于不配合测试体温的业主，有权拒绝进入小区。
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《物业管理条例》 第2条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《安徽省物业管理条例》第2条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
注：以上法律观点仅代表个人。
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策划
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编辑：朱洪刚
校对：方航
审核：徐春节
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